Оценка стоимости жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования.
Порядок подачи документов и заявки на оценку жилой недвижимости
Предметом залога, наиболее часто, выступает следующее недвижимое имущество жилого назначения:
- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
- земельные участки;
- дачи, садовые дома, гаражи.
Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества для целей ипотечного кредитования производится:
- в случае залога приобретаемого имущества, в том числе индивидуального жилого дома вместе с земельным участком. В последнем случае рыночная стоимость определяется отдельно для дома и для земельного участка;
- в случае передачи в залог имеющегося недвижимого имущества при получении заемных средств для целей инвестиций в строящиеся помещения, или другие цели, определенные кредитным договором;
- в случае оформления в собственность приобретаемого на заемные средства строящегося помещения жилого назначения.
Процедура определения рыночной стоимости объекта оценки для целей ипотечного кредитования включает в себя следующие шаги:
- определение цели оценки;
- заключение договора (либо заполнение заявки) на проведение оценки, включающего задание на оценку;
- интервью с собственником или заказчиком;
- освидетельствование (осмотр) и идентификация оцениваемого объекта;
- сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
- определение рыночной стоимости различными подходами (применение затратного, сравнительного и доходного подходов, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчётов, для определения рыночной стоимости объекта (или обоснованный отказ от применения какого-либо подхода/подходов));
- согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
- определение ликвидационной стоимости объекта оценки (при необходимости);
- составление развернутого письменного отчета.
Следует отметить, что в условия многих ипотечных программ входят определенные требования к зданиям в которых располагаются объекты оценки, в связи с этим необходимо помнить, что оценщик не производит техническую экспертизу здания (строения), а необходимые сведения должны содержаться в технической документации или в специально заказанных справочных данных из бюро технической инвентаризации (БТИ).
Также необходимо знать, что каждый кредитор предъявляет свои требования к содержанию отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, в связи с этим заемщику, при заказе оценки следует уточнять наименование кредитора.
Среди основных особых требований при выполнении работ по оценке рыночной стоимости жилого недвижимого имущества для целей ипотечного кредитования можно выделить:
- Осмотр и фотографирование всех помещений объекта оценка, лестничной площадки, вида из окон объекта оценки, вида окна и противоположной от него стены, вида всех сантехнических устройств, электроплиты, представление общего вида дома, как многоквартирного, так и индивидуального, изучение окружения объекта оценки (инфраструктуры прилегающей территории: близость, объекта оценки, к социально значимым объектам (поликлиники, детские сады, школы, спортивные учреждения, магазины и т.д.), близость, объекта оценки, к промышленным объектам, деловым и торговым центрам; транспортная доступность (расстояние до ближайшей остановки общественного транспорта, до центра города, района и т.д.) и прочее);
- Спецификой выполнения расчетов стоимости объекта оценки являются: применение двух подходов к оценке (сравнительного (как правило, метод прямого сравнения продаж) и затратного (как правило, метод замещения)) при определение рыночной стоимости, определение ликвидационной стоимостей объекта оценки. Указание в отчетах рыночной и ликвидационной стоимостей, как в рублях РФ, так и Долларах США.
При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчётная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчуждён за срок экспозиции (реализации), меньший типичного срока для рыночных условий, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличии от рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
Список документов необходимых для проведения работ по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества жилого назначения:
- Паспорт заказчика (страницы где указаны фамилия, имя, отчество и место регистрации)
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним выданное Учреждением юстиции. Если собственность долевая, то свидетельства всех собственников
- Правоустанавливающий документ (Договор купли-продажи, дарения, пр.) на квартиру
- Информация или выписка и план квартиры Новосибирского центра технической инвентаризации
- Документ удостоверяющий регистрацию перепланировки квартиры (если она проводилась)
- Справка о годе постройки дома и материале перекрытий (если год постройки дома ранее 1970). Эти справки выдают ЖЭУ, Управляющая компания, Ростехинвентаризация
- Технический паспорт на индивидуальный жилой дом (копии)
- Правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор аренды) (копии)
- План границ земельного участка (копия)
Оценка имущества для целей наследования
Специалисты ООО “БЕЛАЗОР” проводят оценку имущества для оформления наследства по закону в соответствии с Федеральным законом №201-ФЗ 5 пункт 1 статья 333.26 НК РФ. Определяется рыночная стоимость имущества для уплаты государственной пошлины.
Срок выполнения работ по определению рыночной стоимости объектов жилого назначения зависит от типа объекта и его особенностей.
В качестве объекта оценки для целей наследования, наиболее часто выступают следующие объекты:
- квартиры в многоквартирных жилых домах;
- индивидуальные жилые дома (с земельными участками и без);
- земельные участки;
- земельные доли, не выделенные в натуре и выделенные (земли сельхоз. назначения)
Копии документов необходимых для оценки стоимости объектов для оформления наследства по закону:
- Свидетельство о праве собственности
Договор купли продажи/договор о приватизации/завещание/инвестиционный договор
Выписка/информация из БТИ
План квартиры
Паспортные данные Заказчика
Свидетельство о смерти - Свидетельство о праве собственности
Договор купли продажи/договор о приватизации/завещание/инвестиционный договор
Технический паспорт на жилой дом/паспорт домовладения
Паспортные данные Заказчика
Свидетельство о смерти - Свидетельство о праве собственности
Кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра)
Паспортные данные Заказчика
Свидетельство о смерти -
не выделенные в натуре и выделенные (земли сельхоз. назначения):
Свидетельство о праве собственности на земельные доли
Паспортные данные Заказчика
Свидетельство о смерти