Оценка нежилой недвижимости

Специалисты ООО “БЕЛАЗОР” имеют опыт в оценке всех видов недвижимого имущества нежилого назначения, как для юридических, так и для физических лиц, расположенных на территории различных субъектов Российской Федерации. В течение только последних нескольких лет специалисты нашей компании выполняли работы по оценке коммерческой недвижимости в г. Москве, Московской, Новосибирской, Ростовской, Тюменской, Омской, Иркутской, Кемеровской областях, Алтайском и Красноярском краях, в Республике Алтай (всего более 1 500 отчетов об оценке рыночной (или иной) стоимости). Имеющийся накопленный опыт и соответствующее программное обеспечение позволяют специалистам ООО “БЕЛАЗОР” качественно и в максимально сжатые сроки проводить оценку как единичных объектов недвижимости, так и крупных имущественных комплексов.

Оценка недвижимости нежилого назначения, как правило, проводится для следующих целей:

  • составления финансовой (бухгалтерской) отчётности (постановки на баланс, переоценка основных средств, вновь выявленное имущество, списание и т.п.)
  • совершение сделки купли-продажи
  • передача в аренду (определение величины арендной платы)
  • обеспечения залога (при кредитовании)
  • внесение в уставной (складочный) капитал
  • страхования (определение стоимости замещения или иной стоимости определенной договором страхования)
  • реорганизации и приватизации
  • разрешения имущественных споров (в том числе в судебном порядке)
  • принятия управленческих решений

Недвижимое имущество нежилого назначения обычно делится на несколько типов (которые в свою очередь делятся на классы):

  • Недвижимое имущество офисного назначения
  • Недвижимое имущество торгового назначения
  • Производственная недвижимость
  • Складская недвижимость
  • Гостиницы
С учетом большого разнообразия типов недвижимого имущества нежилого назначения возникают и особенности оценки стоимости определенных типов объектов, так например, для объектов офисного назначения большую значимость при формировании стоимости будет играть местоположение по отношению к деловому центру города/населенному пункту, транспортная доступность и технологическая оснащенность здания/помещения, для объектов торгового назначения ключевыми параметрами, на ряду с местоположением, будут соотношение торговых площадей к подсобным помещениям, этаж расположения и тип реализуемого товара. К особенностям ценообразования производственных помещений можно отнести наличие разрешенных мощностей, коммуникаций на земельном участке и возможности их изменения. При ценообразовании складской недвижимости главную роль играют подъездные пути, площади (высота помещений) и возможности погрузки/разгрузки складируемой продукции. При определении стоимости гостиниц основное значение придается количеству имеющихся номеров и местоположение по отношению либо к центру города, либо к транспортным узлам с высоким пассажиропотоком.
Также необходимо знать, что каждый кредитор предъявляет свои требования к содержанию отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, в связи с этим заказчику, при заказе оценки следует уточнять наименование кредитора.
С учетом специфики каждого типа объектов существует и конкретный набор пакета документов необходимых оценщику для выполнения расчетов стоимости объекта. Следует отметить, что оценщик не производит техническую экспертизу зданий объектов оценки, а необходимые сведения должны содержаться в технической документации или в специально заказанных справочных данных из бюро технической инвентаризации.

При оценке рыночной стоимости коммерческой недвижимости, можно выделить следующие особые требования:

  • Осмотр и фотографирование всех типовых помещений объекта оценки, представление общего вида здания, изучение окружения объекта оценки (инфраструктуры прилегающей территории: наличия инженерных коммуникаций на прилегающем земельном участке, близость объекта оценки к объектам аналогичного назначения, близость объекта оценки к прочим объектам коммерческого назначения, близость объекта оценки к социально значимым объектам, транспортная доступность (расстояние до ближайшей остановки общественного транспорта, до центра города, района и т.д.) и прочее)
  • Спецификой выполнения расчетов при определении рыночной и ликвидационной стоимостей объекта оценки является применение трех подходов к оценке: сравнительного (как правило, метод прямого сравнения продаж), затратного (как правило, метод замещения) и доходного (как правило, метод капитализации дохода). А также указание в отчетах рыночной и ликвидационной стоимостей, с выделением налога на добавленную стоимость и стоимости земельного участка
При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчётная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчуждён за срок экспозиции (реализации), меньший типичного срока для рыночных условий, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличии от рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
СКАЧАТЬ ОСНОВНОЙ ПАКЕТ ДОКУМЕНТОВ
Срок выполнения работ по определению рыночной стоимости объектов нежилого назначения зависит от типа объекта и его особенностей
© 2019 ООО Белазор
Товарный знак зарегистрирован